原告：法官，开发商交付给我的房子朝向不对，承诺赠送的地下室和他宣传的不一样，我要求解除购房合同！

被告：法官，购房合同明明白白写着朝向，原告也是签了字的，地下室是纯赠送的，合同不能解除啊！

近日，北京市石景山审结了这起商品房预售合同纠纷案件，究竟是怎么回事？咱们来看看吧！

案情简介：

原告张某与被告某地产公司于2016年10月18日签署《北京市商品房预售合同》，于2017年3月13日签署补充协议。按照合同约定，原告购买被告开发的于北京市石景山区某商业用房，建筑面积103.83平米，套内建筑面积86.44平米，朝向西。套内建筑面积单价为每平米66 425.25元。该房分上下两层，并赠送面积为86平米的地下室，合同签订后原告按时支付了购房款。

原告诉称：交付房屋时原告发现房屋存在如下问题：1.双方在商品房预售合同约定房屋朝向为西，而被告实际交付的房屋却是朝向南的房屋。该房屋所在楼座的西侧为一条南北向的市政道路，紧挨该道路的西侧为市政规划绿地公园，朝向位置的改变，直接影响的是原告后续使用该房屋的经济损失。被告私自改变朝向，导致合同目的无法实现，被告根本违约，原告有权解除合同。2.房屋销售虚假宣传，地下室高度与国家规定不符。该房屋销售时声称所赠地下室高度为2.15米，而实际情况是该地下室悬空布粗细不一的多种管道，与当时销售宣传的“管子都在你的(原告)头顶上方，肯定能保证原告正常站立行走使用”严重不符，原告目测净高度为一米四所左右，违反了国家民用建筑设计通则(GB50352-2005)规定“地下室、局部夹层、走道等有人员正常活动的最低处净高不应小于2米”的规定。3.地面施工尚未完毕，地下室边界不清。地下室局部地面楼板漏洞直通下一层，而且部分地面竟是用一块板子浮搭的，存在极大安全隐患。地下室与公共楼梯间以及不知名的区域相通，没有户门相隔，任何人都可以进入到地下室。此外，被告对于房屋面积计算错误，原告按被告要求于2018年8月17日向被告当面递交书面退房申请，被告于2018年10月30日电话通知原告退房申请由于种种原因不好办理，建议原告走法律程序。在这一年多的时间里，被告公司的推诿、不作为给原告带来很大的困扰和麻烦，因被告的根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权解除合同。

被告某地产公司辩称，张某提出的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应当得到支持，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。具体理由如下：一、张某要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》无事实和法律依据，应当驳回。（一）案涉合同第六页房屋朝向为西系因误选造成的，某公司未私自改变朝向，房屋朝向为南是双方真实的意思表示，并提交一系列证据材料予以证明。（二）《预售合同》并未就地下室进行约定，某公司也从未对地下室做过任何承诺。地下室是某公司在所购商品房范围之外的赠与行为，且不计算合同价款，某公司不存在任何违约情形。某公司就所赠地下室面积并未收取任何价款。事实上，地下室尽管有部分区域有管线经过，但并不影响使用，也不违反任何法律法规。（三）张某针对所赠与的地下室面积提出的要求，不属于某公司的合同义务，地下室小部分地面问题，在张某提出要求后，某公司已经在第一时间进行完善，目前已经不存在任何问题。关于地下室与公共区域间，应张某提出要求，某公司已经加装了一道门，以满足张某的要求。（四）房屋并无实测面积差，张某无权以此主张解除合同。综上所述，无论事实情况，还是依据《预售合同》的约定或是司法解释的规定，张某都无权据此要求解除合同。二、张某拒绝接收房屋应自行承担相应责任。《预售合同》第16条约定，如买受人未在该商品房交房通知书告知的期限和地点办理该商品房交接手续的，则自商品房通知书告知的期限届满之次日起，即视为出卖人已按期向买受人交付该商品房。自该商品房交付或视为交付之日起，与该商品房有关的风险、责任全部转移给买受人。该商品房所发生的相关费用（包括但不限于物业管理费、采暖费、本合同约定的费用及政府部门规定应收取的费用）自该日起计收并由买受人承担。该商品房保修期亦由该日开始计算。2017年9月1日，某公司已经通知张某收房，张某收到通知但始终拒绝收房。因此，张某应当按照《预售合同》上述第16条的约定承担相应责任，某公司保留向张某主张相关责任的权利。综上所述，张某提出的诉讼请求既无事实根据，也无合同依据和法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。 

审理结果：

石景山法院经审理查明：2016年10月18日，北京某房地产开发有限公司（出卖人）与张某（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称“涉案预售合同”）并进行网签备案，约定：张某购买位于石景山区某房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋用途为商业，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京同创达勘测有限公司，其预测建筑面积共103.83平方米。其中套内建筑面积86.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.39平方米。第五条计价方式及价款，按照套内建筑面积计算，单价66 425.25元／平方米。第十二条 交付条件……（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十五条 面积差异处理 套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，据实结算房价款。

涉案预售合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中的位置图，图上可见北京某房地产开发有限公司销售合同专用章及张某签字，据该平面图，涉案房屋朝向为南向。张某称其在选房时未看清，坚持主张其购买的为西向房屋。

在案件审理过程中，经本院现场勘验，涉案房屋地下室地面空洞及板子浮搭已经修复，与公共区域连接处已安装门，门上部与门框有一定缝隙。地下室内可见较多管道，管道最低处与地面距离为1.3米；室内中间位置可见两条主要管道，距地面在1.5米至1.6米之间；房屋室内高度为2.28米。双方均认可室内管道属于建筑物必要管道且不能挪动，地下层所处空间为设备夹层。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

（一）双方就地下室层高问题是否做出约定。

原告提交房屋宣传册，宣传册页面上有涉案房屋在楼栋内的位置分布及被告销售人员黄某手写“首层4.7m”、“二层4.2m”、“地下2.15m”、“107：送86㎡”等字样。原告主张上述内容为被告对涉案房屋及地下室层高的承诺；被告认可宣传册及手写内容真实性，但对“地下室2.15m”解释为地下室天花板最高点至地面的距离，本院认为，对上述文字内容的解释应遵从商业惯例和一般人的认知规律，并结合上述文字整体内容，因此，解释为最高点至地面距离缺乏合理性，故本院依法认定双方就地下室层高做出了明确约定。

（二）房屋面积是否存在计算错误。

原告主张测算技术报告书多算了0.03平方米的房屋面积，并提交《北京市商品房预售合同》、《房屋面积测算技术报告书》为证，其中《房屋面积测算技术报告书》中“测绘成果”第四项房屋建筑面积分户计算明晰表中载明，107号房屋建筑面积103.91平方米，套内建筑面积为86.45平方米，分摊的共有共用建筑面积为17.46平方米。原告对上述《房屋面积测算技术报告书》不予认可。被告否认面积计算错误并提交北京同创达勘测有限公司出具的《关于房屋面积测算技术报告数据的说明》作为反证，其中载明，因测算报告中房屋分层平面示意图中数据只能保留两位小数点，所以套件面积的最总数据系经过原始数据四舍五入得出，涉案107房屋实际数据为长7.6025米，宽5.7米，建委测算软件自动计算套建面积实际为43.33425平方米，保留两位小数点后，测算报告数据为43.33平方米。

（三）房屋是否存在质量问题。

原告主张交付房屋不符合规划许可和施工许可，其称根据《建设工程该规划许可证》和《建设工程施工许可证》显示，A栋地下无面积。被告对此不予认可，主张根据房产测量规范，计算房屋面积只计算层高2.2米以上的面积，并提交规划验收审批文件、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表证明涉案房屋已经验收合格，不存在质量问题。

石景山法院认为：《北京市商品房预售合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，主体合格，不违反法律法规强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为被告北京某房地产开发有限公司在履行涉案预售合同过程中有无违约行为；若有，该违约行为是否达到根本违约导致合同目的无法实现的严重程度。就原告所主张的被告的违约行为，本院评析如下：

首先，就原告主张双方约定房屋朝向应为西向而非南向一节，据房屋平面图显示，约定的房屋朝向为南向并由原告签字确认。本院认为购买房屋为生活重大决策，原告理应慎重，仅以未看清为由对平面图户不予认可并主张交付房屋朝向不符合约定，缺乏事实和法律依据，对此，本院不予采信。

其次，就原告主张地下室高度与国家规定不符且不符合约定一节，本案中，原告举证证实被告曾就地下室高度做出承诺，并主张地下室层高不符合相关设计规范规定。经本院现场勘验，地下室室内地面到天花板距离满足被告承诺高度，但室内存在较多位置低于2.15米的管线，阻碍通行，造成使用不便，被告就此存在一定程度违约行为。但双方当事人签订商品房预售合同的目的是交易涉案房屋，而地下室部分为赠送面积，不包含在涉案房屋建筑面积之内，原告亦未支付相应部分价款，故无论地下室高度是否符合相关设计规范的规定，被告的违约行为均未达合同目的不能实现的严重程度。因此，对原告据此主张解除合同的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。若因被告违约行为给原告造成经济损失，原告可另行主张权利。

再次，就原告主张地下室地面存在孔洞、属于消防通道无法封闭一节，根据本院现场勘验的结果，上述问题已修复，原告据此主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

复次，就原告主张房屋面积计算有误一节，根据被告提交的北京同创达勘测有限公司出具的《关于房屋面积测算技术报告数据的说明》可见，《房屋面积测算技术报告书》并不存在计算错误。退一步讲，即使计算出现了原告主张的0.03平米的错误，也并未达到法律法规及合同约定的可以解除合同的面积差异程度。因此，原告以此为由主张解除合同的诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

最后，就原告主张房屋存在安全隐患，不符合竣工验收和质量安全条件一节，被告提交规划验收审批文件、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表可以证明涉案房屋已经竣工验收合格，原告未能提出相反证据予以反驳，故原告的该项主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告张某的全部诉讼请求。