近日，北京市石景山区人民法院受理一起房屋买卖合同纠纷，原告王某、张某以房地产公司销售房屋在宣传材料及售楼处张贴的宣传材料照片均宣传地下二层为美食城，但购买房屋后不能经营餐饮业为由，起诉至法院要求解除双方签订的合同，开发商宣传手册能否认定为合同内容？法官为您提示。

2015年8月，王某和张某夫妻二人与北京某房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买其开发的某商业金融项目的地下二层商品房。双方合同约定商品房所在土地用途为地下商业。合同签订后，王某与张某依约支付了房屋价款，房地产公司于2016年12月19日将房屋交付给王某和张某，后二人取得房屋不动产权证。现王某和张某主张其购买涉案房屋用于餐饮，由于政策限制不能经营餐饮，合同目的无法实现，起诉至法院要求解除双方签订的合同，并要求被告房地产公司返还价款及赔偿损失、支付违约金。

王某和张某主张，房地产公司销售涉案房地产项目的宣传材料及售楼处张贴的宣传材料照片均宣传地下二层为美食城，现该楼地下二层的指示标显示为“特色小吃、快餐、水吧”，且涉案项目的规划图和竣工图被标注为餐饮。被告房地产公司则称双方合同约定的房屋用途为商业，并未在广告及宣传材料中将涉案项目定位为美食娱乐中心，且未在广告及宣传材料中称地下二层将开设美食城，原告所称的广告及楼层标识为物业公司安放，即便认定被告在宣传材料中称地下二层开设美食城，该说明或允诺不能构成合同内容。

石景山法院经审理认为，王某、张某与房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方应按约定履行各自的权利和义务。王某、张某依约交付了房款，房地产公司依约交付了房屋，并协助王某、张某办理了涉案房屋的房屋所有权证，合同约定的主要权利义务已履行完毕。

针对王某、张某以涉案房屋不能经营餐饮，其购房目的无法实现为由主张解除合同。法院认为，王某、张某与房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议约定的房屋用途为商业，与王某、张某取得的涉案房屋不动产权证一致，并未具体到餐饮业。因此，就合同内容上看，不能确定王某、张某购房目的为经营餐饮。而王某、张某向法庭提交的涉案房地产项目销售宣传资料，虽然房地产公司对真实性予以否认，但不能提供其销售时使用的宣传资料，综合涉案房地产项目的设计图纸，法院确认王某、张某提交的宣传资料系房地产公司为销售涉案项目制作的，向意欲购买该项目商品房的客户发放的宣传资料。宣传资料上明确注明地下二层为美食城。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，房屋销售宣传资料载明的地下二层定位的经营业态属于要约还是要约邀请，决定了当事人应当承担的民事责任。本案中，涉案房屋按照经营餐饮而设计建设，宣传资料显示的“美食城”对于购房人产生房屋用途的心理确认。但是，房地产的价格受到建设及融资成本、市场行情、周边商业环境及配套设施等多种因素影响，并非单纯由可以经营餐饮所决定。况且，王某、张某也不能举证证明宣传资料对合同订立以及涉案房屋价格的确定有重大影响。因此，宣传资料对于买受人应为要约邀请，而非要约，出卖人不履行要约邀请依法应当承担的民事责任并非违约责任。诉讼中，王某、张某主张涉案房地产项目至今未能办理排污许可证，鉴于排污许可证是否办理并不影响业主正常使用房屋，亦不影响房屋的商业用途。因此，王某、张某主张解除合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。其二人基于解除合同而要求的返还购房款及利息、支付违约金、赔偿税费、物业管理费等其他损失的诉求，法院均不予支持。最终法院判决驳回原告王某、张某的诉讼请求。

法官提示

销售广告诱惑大，签订合同需谨慎。商品房销售广告和宣传资料在符合一定条件下可以认定为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但是，按照《商品房买卖合同解释》，认定广告和宣传资料构成合同内容需要严格符合法律规定的四个条件：1.内容应在商品房开发规划范围之内；2.内容应当针对房屋和相关设施的；3.所作的说明和允诺要具体确定；4.对合同的订立以及房价的确定有重大影响。不符合上述四个条件的，不视为合同内容，相关权利义务的行使和承担应按着双方签订的合同来确定。所以，提示大家一方面签订合同时谨慎对待合同内容与广告宣传不同之处，另一方面留存相关宣传资料证据以备后患。