关键词：民事  居间服务费  合同约定

【裁判要旨】

居间人促成合同成立的,委托人应依约支付报酬。按照居间合同协议，当事人约定了除促成合同成立之外的居间服务内容，若因不可归责于居间人的原因导致合同无法实际履行时，人民法院可根据居间服务的性质、内容及合同履行情况等内容，确定给付报酬的数额。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第三十九条　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十一条　对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第四百二十四条　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

【案件索引】

一审：北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初13261号（2018年7月2日）

【基本案情】

2016年12月1日，出卖人孙某（甲方）与买受人茹某（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称E合同）。约定茹某购买孙某位于石景山区X号房屋。同日，甲方（出售方）孙某、乙方（买受方）茹某与丙方（居间方）某公司签订《居间服务合同》。载明确认合同的内容为甲乙丙三方自愿真实的意思表示。甲方确认丙方已按期委托销售并发布房屋销售信息；乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋；甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了E合同。约定乙方向丙方支付居间服务费49 240元。后茹某依约向某公司支付了服务费49 240元。

2016年12月1日，甲方（出卖方）孙某、乙方（买受方）茹某与丙方（见证方）某公司签订《补充协议》。当日，孙某、茹某与某公司签署《房地产经纪服务告知和提示》。2017年3月16日，某公司打印了《存量房屋买卖合同》（以下简称C合同）。孙某、茹某未在合同上签字。因孙某对C合同载明的房屋出租情况、买卖价格、买方贷款办理期限等问题提出异议，某公司又向其提供了草拟合同。该合同将房屋租赁情况改为“出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权”，孙某、茹某亦未签字。孙某与某公司之间有过多次通话，涉及网签时间、付款时间、贷款金额、房屋已出租的更改等问题。另，茹某作为原告起诉被告孙某、第三人某公司房屋买卖合同纠纷一案，法院认定因孙某不配合办理网签，导致合同未能继续履行。孙某提起上诉后，二审法院中亦认为，孙某其行为导致网签合同未能办理，其系违约方。二审法院判决解除E合同、《补充协议》；孙某双倍返还茹某定金10万元，退还茹某购房款5万元，赔偿茹某已支付的居间服务费49 240元。孙某负担案件受理费4043元。

后孙某认为某作为居间人，出具与事实不符的网签合同，导致交易不能正常进行，诉至法院，要求：1.判令被告将居间服务费49 240元全部返还原告；2.判令被告赔偿原告在房屋买卖合同纠纷一案中负担的案件受理费4043元。

【裁判结果】

北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用

一、被告北京某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙某居间服务费16 413元。

二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。

【裁判理由】

一、关于居间服务费返还请求权的适当性

本案原告孙某与被告某公司之间的居间服务法律关系，区别于他案中原告茹某与被告孙某、第三人某公司之间的房屋买卖合同法律关系。孙某在房屋买卖合同纠纷一案中因其违约行为而向茹某承担违约责任，并不影响本案对孙某、某公司基于居间服务法律关系的权利义务界定和居间服务费用的处理。

1.某公司未违反合同法第四百二十五条的规定。因生效判决已经认定孙某未提供承租人放弃声明，也未在网签合同上签字，导致网签合同未能办理，系违约方。同时，《居间服务合同》中约定甲乙双方认可网签合同价格以E合同房屋主体价格为准，并不包括装修款。关于办理贷款期限不一致问题，亦不属于“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”。孙某亦未提供证据证明某公司存在违反如实报告义务的其他情形。故孙某关于某公司违反了合同法第四百二十五条规定的主张，本院不予采纳。

2.孙某可就某公司未完成居间服务部分主张费用返还。其一，某公司收取全部居间服务费的前提是其提供了全面、适当的居间服务。其二，一般而言，居间服务费是根据等价有偿、诚实信用原则而产生的一种中介服务费用，不具备惩罚性功能。其三，孙某赔偿茹某居间服务费49 240元后，其实际上承担了案涉全部居间服务费用。如若其不能就本案某公司未完成的居间服务项目请求费用返还，意味着某公司将因未完成服务项目获益，有悖公平原则和诚实信用原则。

二、关于案涉居间服务费的返还范围

1.居间服务的完成情况。某公司完成了向孙某及案外人茹某提供涉案房源信息、提供房屋交易机会、促成双方签署房屋买卖合同等义务。根据《居间服务合同》的约定，其尚未完成办理网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续义务。

2.对《居间服务合同》第五条违约责任中“甲乙任何一方违反本合同第四条或E合同的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用”的理解。本院认为，某公司有权收取的居间服务费应理解为已经完成居间服务所对应的费用。其一，合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。而按照通常理解，根据合同约定，仅仅提供交易机会、促成合同成立，在未完成网签、资金监管、资金存管、物业交验等后续事宜的情况下，不能视为居间方已经完成了全部居间服务，否则合同约定形同虚设。同时，《居间服务合同》系某公司提供，即使对相关条款存在两种不同解释，亦应作出对其不利的解释。其二，合同法第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。如果依某公司所言，只要其在房屋居间交易中提供了媒介服务、促成合同成立，而无论约定的其他居间服务内容是否全部完成，其均能收取全部居间服务费，显然不符合应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务的规定。即使孙某签署了《房地产经纪服务告知和提示》，亦不能违反该规定。

综合孙某在案涉房屋买卖合同履行中的违约情形及某公司所提供居间服务的实际情况，本院酌情确定某公司返还孙某全部居间服务费的三分之一，即16 413元。关于孙某主张某公司赔偿其在案涉房屋买卖合同纠纷案件中所负担的案件受理费4043元一节，因该费用的负担，系法院根据房屋买卖合同纠纷案件判决结果所确定，且孙某提供的证据不能证明该结果应归责于某公司，故对孙某的该项诉讼请求，本院不予支持。

【案例注解】

居间合同，是指居间人为委托人与第三人之间签订合同，或者为双方的经济往来进行联系介绍活动，委托人向居间人给付一定报酬的合同。《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。但实践中，经常出现居间人已经促成了合同的成立，但在后续的合同履行中出现不可归责于居间人的问题或者其他瑕疵情况，导致合同无法实际履行，此种情况下居间人是否还能收取居间报酬。

一种观点认为，居间人的作用就是促成合同成立，只要双方已经达成了有效合同，其居间义务已经完成，此时居间人便可享有全部的报酬请求权。另一种观点认为，居间人的义务范围不能仅局限于促成合同的成立，应当根据合同中约定的义务予以确认，对于合同的履行若有约定应当配合合同的实际履行后，才可获得报酬。

笔者认为，针对居间费用的收取范围应当根据其提供的居间服务的具体情形而定。特别是对于房地产居间合同，中介机构应当履行法定义务和约定义务。

法定义务，也可以认为是常规经纪服务项目，即根据合同法的规定，中介机构应当向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，对于有关订立合同的事项向委托人如实报告，积极促进合同成立。约定义务，也可以认为是延伸经纪服务项目，则是根据当事人的约定的事项予以确认，实践中因房屋买卖双方大多不熟悉房地产市场的相关规定，中介公司往往具有信息和资源的优势，且为了提高自身公司的市场占有率等，往往会提供例如协助过户、协助办理按揭、资金监管等其他服务事项。此时，这些义务就属于中介公司的约定义务，中介公司只有在同时履行了法定和约定的义务之后，才可以获得全部报酬。因此在确定居间服务所应包括的内容时，应当根据居间合同的内容，结合案件情况具体认定。

对于没有完成法定义务的，居间人不能主张合同约定的中介费用，但居间人为履行合同支付的必要的合理费用，如交通费、文本费等，可以适当予以支持。而对于已完成法定义务，但未完成约定义务的情况下，若合同未能继续履行的原因不可归责于居间人，且约定义务已实际不可再履行的情况下，中介费用可根据合同约定的各项服务的费用予以支持，若没有约定则应按照诚实信用、合同合理的原则根据实际提供的服务价值予以认定。

在本案中，某公司作为房屋中介，其居间合同中第四条权利义务条款约定，甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续。这些约定显然属于当事人在居间合同中特别约定的义务。显然，由于原告方的违约行为，导致合同无法继续履行，中介公司也无法继续履行完毕余下的约定义务。该居间服务合同中第五条违约责任约定，“甲乙任何一方违反本合同第四条或E合同的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用”，对于该条文的理解，则应按照格式条款作出对中介公司不利的解释，否则将会出现中介公司通过居间服务获得额外利润的情况，因此还是应当按照中介公司实际进行的服务内容获得对应的报酬，对于多余获得报酬应当予以返还。本案通过合同约定的服务内容、合同履行情况、原告违约行为等内容予以酌定了被告返还全部居间费用的三分之一。

综上，一审判决酌定的确定中介公司的报酬数额是合理的。